Больше 40% офисов в центре Москвы пустует

Январь стал месяцем рекордного падения спроса на офисы в Москве за последний год.

Арендные ставки просели более чем на 25%, почти 42% офисов класса A и B в центре Москвы уже пустует. Не было ни одного договора предварительной аренды.

Арендные ставки на лучшие офисы Москвы уже находятся на уровне середины 2007 года, отмечают аналитики Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko (C&W S&R). Особенно сильное падение отмечено в офисах класса A в центре города, Замоскворечье, районе Белорусского вокзала и ММДЦ «Москва-Сити». Арендная ставка на офисы в этих районах снизилась на 25% по сравнению с январем 2008 года до $1050 за кв. м в год. Цена продажи просела почти на 33% до $8−10 тыс. за кв.м. Свободные площади составляют 20,5%. В целом по Москве пустует 39,4% офисов класса А.

При стагнирующем спросе, который наблюдается в текущих условиях, арендодатели готовыми идти на компромиссы, комментирует аналитик S. A. Ricci /King Sturge Наталья Фалева. «Чтобы получить деньги сразу арендодатели, в частности, готовы заключать договоры аренды по низким ставкам с возможностью их дальнейшего пересмотра, например, через год», — сказала Наталья Фалева. На таких условиях и со ставкой $1 тыс. за кв.м можно снять офис в районе Павелецкой площади или на Пречистенке, добавила она.

Арендная ставка на офисы класса B+ в этих районах, наоборот, выросла на 3,5% до $1030 за кв.м. Но цена продажи обвалилась на 51,7% до $5−6 тыс. за кв.м. В районах, расположенных между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (ТТК), цена продажи просела меньше — на 30,7% до $4−5тыс. за кв.м, от ТТК до Московской кольцевой автодороги (МКАД) еще меньше – на 27,7% до $2,5−4 тыс. за кв.м. В целом по Москве пустует 55,5% офисов класса B+.

Арендная ставка на офисы класса B- в престижных районах центра опустилась на 29,3% до $530 за кв.м. по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. Зато она выросла в районах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, — на 29,5% до $570 за кв.м, от ТТК до МКАД – плюс 115% до $560 за кв.м. Однако цена продажи офисов в районах цена опустилась на 44,4% до $5 тыс. за кв.м. В районах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК, — на 59,6% до $2−3 тыс. за кв.м, от ТТК до МКАД – на 62,5% до $1−2 тыс. за кв.м.

Не стоит делать стратегических выводов из январских данных, предостерегают эксперты C&W S&R. «Это не более чем оперативная сводка. Выводы нужно делать по итогам квартала. Арендные ставки снижаются по всем классам и во всех районах Москвы. Расхождение получается из-за малого количества совершаемых сделок», — прокомментировал руководитель отдела исследований рынка недвижимости C&W S&R Денис Соколов. Сделки совершались в уже существующих зданиях. В январе не было заключено ни одного договора аренда на строящиеся объекты, добавил он.

Общее количество арендованных офисных помещений составило около 65 тыс. кв.м. Для сравнения в январе 2008 года этот показатель равнялся 75 тыс.кв.м, а в январе 2007 года — 79 тыс.кв.м. Несмотря на большое количество предложений офисов с отделкой, 77% всех арендованных площадей – это помещения без отделки в только что построенных зданиях, отмечают аналитики C&W S&R. Наталья Фалева удивлена этими данными. «Арендаторы готовы рассматривать предложения по офисным площадям только с отделкой. Остальное их не интересует. В условиях режима экономии бюджета это логично. Тем более что рынок готов предоставить такие помещения – предложений на вторичном рынке и на рынке субаренды в изобилии. Компании, которые были готовы переезжать в новые проекты, приостановили свою активность», - говорит она.

К концу первого полугодия 2009 года в Москве будет пустовать 24% офисов класса A и 28% офисов класса B+, а к концу года – почти 29% площадей класса A и около 30% площадей класса B+, прогнозируют аналитики Jones Lang LaSalle. «Это связано с выводом на рынок новых офисных комплексов  – 2,17 млн кв.м, — пояснил аналитик компании Василий Зинин. – Это на 20% больше, чем в 2008 году». На увеличение свободных офисных площадей в Москве повлияет также дальнейшее сокращение спроса, добавил Василий Зинин. «В этом году объем арендованных и купленных офисов составит около 730 тыс.кв.м. Это в три раза меньше, чем в 2008 году», — сказал аналитик.